O status de locador de imóveis mobiliados não profissional (LMNP) permite gerar receitas de aluguel enquanto se beneficia de um quadro fiscal específico. Desde fevereiro de 2025, a lei n° 2025-127 modificou o cálculo da mais-valia na revenda dos bens LMNP sob o regime real. Esta reforma muda o cenário para toda estratégia patrimonial construída em torno da locação mobiliada.
Reintegração das amortizações LMNP: o que a lei de 2025 muda para a revenda
Antes da reforma, um proprietário LMNP sob o regime real podia amortizar seu bem durante toda a duração da posse, e então revender sem que essas amortizações afetassem o cálculo da mais-valia. Este mecanismo permitia acumular duas vantagens: uma redução da renda tributável a cada ano e uma mais-valia calculada sobre o preço de compra inicial.
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Desde 15 de fevereiro de 2025 (artigo 84 da lei n° 2025-127, codificado no artigo 150 VB III do CGI), o preço de aquisição é reduzido pelas amortizações praticadas sob o regime real. A mais-valia tributável aumenta mecanicamente, sendo tributada a 19% de imposto de renda e 17,2% de contribuições sociais.
Concretamente, um bem amortizado ao longo de vários anos verá seu preço de aquisição fiscal diminuído proporcionalmente. A diferença entre este preço reduzido e o preço de venda gera uma mais-valia mais alta. Para aprofundar a gestão de patrimônio em LMNP com Capitaine Immo, essa mecânica de reintegração se torna agora o primeiro parâmetro a dominar.
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Residências de serviços LMNP: a exceção fiscal a conhecer
A reintegração das amortizações na mais-valia não se aplica a todos os bens LMNP. As residências de serviços estão isentas dessa nova regra. Estão incluídas nesta isenção as residências estudantis, as residências para idosos e algumas instituições médico-sociais como os EHPAD.
Essa distinção tem um impacto direto na escolha do bem. Um investidor que antecipa uma revenda a médio prazo tem um interesse fiscal tangível em direcionar sua aquisição para essas categorias de residências. A amortização continua a funcionar como antes da reforma, sem custo adicional na saída.
Para um patrimônio diversificado, combinar um bem clássico em locação de longa duração e um lote em residência de serviços permite jogar com duas temporalidades fiscais distintas. O primeiro produz um rendimento corrente otimizado pelas despesas dedutíveis, o segundo oferece uma porta de saída sem penalidade de amortização.
Regime real ou micro-BIC em LMNP: decidir conforme a duração da posse
A escolha entre regime real simplificado e micro-BIC não se resume a um cálculo de despesas anuais. Com a reforma de 2025, essa escolha também envolve a tributação da revenda.
O regime real permite deduzir as despesas reais (juros de empréstimo, obras, taxas de gestão, seguro) e aplicar a amortização do bem e do mobiliário. A economia de imposto anual é frequentemente significativa em comparação ao micro-BIC e sua dedução fixa. Em contrapartida, cada euro amortizado aumentará a mais-valia tributável na venda, exceto para as residências de serviços.
O micro-BIC, por sua vez, não permite nenhuma amortização. A renda de aluguel sofre uma dedução fixa, e a mais-valia na revenda é calculada sobre o preço de compra real, sem redução.
Critérios para decidir entre os dois regimes
- Se as despesas reais superam a dedução fixa do micro-BIC e a posse é prevista por mais de quinze anos (para se beneficiar das deduções por duração de posse sobre a mais-valia), o regime real continua sendo pertinente
- Se a revenda é prevista a curto ou médio prazo para um bem clássico, o micro-BIC evita a reintegração das amortizações e pode se revelar menos custoso no total
- Se o bem está localizado em uma residência de serviços, o regime real mantém toda sua vantagem, uma vez que a reintegração não se aplica à revenda
Raciocinar em ciclo completo, da aquisição à venda, permite evitar maximizar a economia fiscal anual em detrimento do balanço patrimonial final.
Contabilidade LMNP e despesas dedutíveis: os itens frequentemente subutilizados
No regime real, a lista de despesas dedutíveis vai além dos juros de empréstimo e das obras. Vários itens são regularmente esquecidos ou mal valorizados nas declarações.
- As taxas de cartório relacionadas à aquisição, amortizáveis ou dedutíveis conforme sua natureza
- As apólices de seguro para proprietário não ocupante (PNO) e o seguro de aluguéis não pagos
- Os honorários do contador, obrigatórios para elaborar a declaração fiscal no regime real
- As despesas de deslocamento relacionadas à gestão do bem (visitas, vistorias), desde que documentadas
- A amortização do mobiliário em um período distinto do da construção, geralmente mais curto
A manutenção de uma contabilidade rigorosa com um contador especializado em LMNP continua sendo a condição básica para explorar esses itens. Um erro na ventilação entre terreno (não amortizável) e construção pode desencadear uma autuação.
Duração da posse e estratégia de saída
A reforma incentiva a prolongar a duração da posse para aproveitar as deduções progressivas sobre a mais-valia imobiliária. Outra opção consiste em transferir o bem para locação não mobiliada ou transformá-lo em residência principal antes da venda, o que pode neutralizar total ou parcialmente a mais-valia.
Essas decisões devem ser planejadas vários anos antes da venda. Modificar o modo de exploração de um bem LMNP na última hora não é suficiente para escapar da reintegração das amortizações já praticadas.
O status LMNP continua sendo uma ferramenta patrimonial eficaz, desde que se integre a tributação de saída desde o planejamento inicial. Desde 2025, um investimento mobiliado bem estruturado deve ser pensado ao longo de toda sua vida útil, não apenas sobre o rendimento dos primeiros anos.