El estatus de arrendador de bienes amueblados no profesional (LMNP) permite generar ingresos por alquiler mientras se beneficia de un marco fiscal específico. Desde febrero de 2025, la ley n° 2025-127 ha modificado el cálculo de la plusvalía en la reventa de los bienes LMNP bajo el régimen real. Esta reforma cambia las reglas del juego para toda estrategia patrimonial construida en torno al alquiler amueblado.
Reintegración de las amortizaciones LMNP: lo que cambia la ley de 2025 para la reventa
Antes de la reforma, un propietario LMNP bajo el régimen real podía amortizar su bien durante toda la duración de la tenencia, y luego revender sin que estas amortizaciones afectaran el cálculo de la plusvalía. Este mecanismo permitía acumular dos ventajas: una reducción del ingreso imponible cada año y una plusvalía calculada sobre el precio de compra inicial.
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Desde el 15 de febrero de 2025 (artículo 84 de la ley n° 2025-127, codificado en el artículo 150 VB III del CGI), el precio de adquisición se reduce por las amortizaciones practicadas bajo el régimen real. La plusvalía imponible aumenta mecánicamente, gravada al 19 % de impuesto sobre la renta y 17,2 % de contribuciones sociales.
Concretamente, un bien amortizado durante varios años verá su precio de adquisición fiscal disminuido en consecuencia. La diferencia entre este precio reducido y el precio de venta genera una plusvalía más alta. Para profundizar la gestión de patrimonio en LMNP con Capitaine Immo, esta mecánica de reintegración constituye ahora el primer parámetro a dominar.
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Residencias de servicios LMNP: la excepción fiscal a conocer
La reintegración de las amortizaciones en la plusvalía no se aplica a todos los bienes LMNP. Las residencias de servicios escapan a esta nueva regla. Están incluidas en esta exención las residencias estudiantiles, las residencias para mayores y ciertos establecimientos médico-sociales como los EHPAD.
Esta distinción tiene un impacto directo en la elección del bien. Un inversor que anticipa una reventa a medio plazo tiene un interés fiscal tangible en orientar su adquisición hacia estas categorías de residencias. La amortización sigue funcionando allí como antes de la reforma, sin costo adicional a la salida.
Para un patrimonio diversificado, combinar un bien clásico en alquiler a largo plazo y un lote en residencia de servicios permite jugar con dos temporalidades fiscales distintas. El primero produce un rendimiento corriente optimizado por los gastos deducibles, el segundo ofrece una salida sin penalización de amortización.
Régimen real o micro-BIC en LMNP: decidir según la duración de tenencia
La elección entre régimen real simplificado y micro-BIC no se limita a un cálculo de gastos anuales. Con la reforma de 2025, esta elección también afecta la fiscalidad de la reventa.
El régimen real permite deducir los gastos reales (intereses de préstamo, obras, gastos de gestión, seguro) y practicar la amortización del bien y del mobiliario. El ahorro fiscal anual es a menudo significativo en comparación con el micro-BIC y su deducción forfaitaria. A cambio, cada euro amortizado aumentará la plusvalía imponible en la cesión, excepto para las residencias de servicios.
El micro-BIC, por su parte, no permite ninguna amortización. Los ingresos por alquiler sufren una deducción forfaitaria, y la plusvalía en la reventa se calcula sobre el precio de compra real, sin reducción.
Criterios para decidir entre los dos regímenes
- Si los gastos reales superan la deducción forfaitaria del micro-BIC y la tenencia se prevé por más de quince años (para beneficiarse de las deducciones por duración de tenencia sobre la plusvalía), el régimen real sigue siendo pertinente
- Si la reventa se contempla a corto o medio plazo sobre un bien clásico, el micro-BIC evita la reintegración de las amortizaciones y puede resultar menos costoso en general
- Si el bien está ubicado en una residencia de servicios, el régimen real conserva toda su ventaja ya que la reintegración no se aplica a la reventa
Razonar en ciclo completo, desde la adquisición hasta la cesión, permite evitar maximizar el ahorro fiscal anual a expensas del balance patrimonial final.
Contabilidad LMNP y gastos deducibles: los ítems a menudo infrautilizados
En el régimen real, la lista de gastos deducibles va más allá de los intereses de préstamo y las obras. Varios ítems son regularmente olvidados o mal valorados en las declaraciones.
- Los gastos de notaría relacionados con la adquisición, amortizables o deducibles según su naturaleza
- Las primas de seguro de propietario no ocupante (PNO) y el seguro de alquileres impagados
- Los honorarios del experto contable, obligatorio para establecer la declaración fiscal en el régimen real
- Los gastos de desplazamiento relacionados con la gestión del bien (visitas, estados de lugares), siempre que se documenten
- La amortización del mobiliario en un período distinto al del edificio, generalmente más corto
Llevar una contabilidad rigurosa con un experto contable especializado en LMNP sigue siendo la condición básica para explotar estos ítems. Un error en la ventilación entre terreno (no amortizable) y construcción puede desencadenar un ajuste.
Duración de tenencia y estrategia de salida
La reforma impulsa a alargar la duración de tenencia para aprovechar las deducciones progresivas sobre la plusvalía inmobiliaria. Otra opción consiste en cambiar el bien hacia el alquiler vacío o transformarlo en residencia principal antes de la cesión, lo que puede neutralizar total o parcialmente la plusvalía.
Estos ajustes se preparan varios años antes de la venta. Modificar el modo de explotación de un bien LMNP en el último minuto no es suficiente para escapar a la reintegración de las amortizaciones ya practicadas.
El estatus LMNP sigue siendo una herramienta patrimonial eficaz, siempre que se integre la fiscalidad de salida desde el montaje inicial. Desde 2025, una inversión amueblada bien estructurada se piensa a lo largo de toda su vida, no solo en el rendimiento de los primeros años.