De status van niet-professionele verhuurder van gemeubileerde woningen (LMNP) stelt in staat om huurinkomsten te genereren terwijl men profiteert van een specifieke fiscale regeling. Sinds februari 2025 heeft de wet n° 2025-127 de berekening van de meerwaarde bij de verkoop van LMNP-goederen onder het werkelijke regime gewijzigd. Deze hervorming verandert de spelregels voor elke vermogensstrategie die is opgebouwd rond gemeubileerde verhuur.
Herintegratie van LMNP-afschrijvingen: wat de wet van 2025 verandert voor de verkoop
Voor de hervorming kon een LMNP-eigenaar onder het werkelijke regime zijn eigendom afschrijven gedurende de gehele houdperiode, en vervolgens verkopen zonder dat deze afschrijvingen de berekening van de meerwaarde beïnvloedden. Dit mechanisme maakte het mogelijk om twee voordelen te combineren: een vermindering van het belastbare inkomen elk jaar en een meerwaarde die werd berekend op de oorspronkelijke aankoopprijs.
Verder lezen : Onmisbare tips en adviezen voor het stressvrij organiseren van een succesvolle bruiloft
Sinds 15 februari 2025 (artikel 84 van de wet n° 2025-127, gecodificeerd in artikel 150 VB III van de CGI), wordt de aankoopprijs verminderd met de afschrijvingen die zijn toegepast onder het werkelijke regime. De belastbare meerwaarde neemt mechanisch toe, belast met 19% inkomstenbelasting en 17,2% sociale bijdragen.
Concreet zal een goed dat over meerdere jaren is afgeschreven, zijn fiscale aankoopprijs dienovereenkomstig verlaagd zien. Het verschil tussen deze verlaagde prijs en de verkoopprijs genereert een hogere meerwaarde. Om meer te leren over vermogensbeheer in LMNP met Capitaine Immo, vormt dit mechanisme van herintegratie nu de eerste parameter die men moet beheersen.
Verder lezen : De juiste maat van het bedframe kiezen voor een standaardlift in Nantes
Servicewoningen LMNP: de fiscale uitzondering die je moet kennen
De herintegratie van afschrijvingen in de meerwaarde is niet van toepassing op alle LMNP-goederen. Servicewoningen ontsnappen aan deze nieuwe regel. Deze uitzondering geldt voor studentenwoningen, seniorenwoningen en bepaalde medisch-sociale instellingen zoals EHPAD’s.
Deze onderscheid heeft een directe impact op de keuze van het goed. Een investeerder die een verkoop op middellange termijn voorziet, heeft een tastbaar fiscaal belang om zijn aankoop te richten op deze categorieën van woningen. De afschrijving blijft daar functioneren zoals voor de hervorming, zonder extra kosten bij de verkoop.
Voor een gediversifieerd vermogen, het combineren van een klassiek goed voor lange termijn verhuur en een eenheid in servicewoningen maakt het mogelijk om te spelen met twee verschillende fiscale tijdshorizonten. Het eerste genereert een courant rendement dat geoptimaliseerd wordt door de aftrekbare kosten, het tweede biedt een uitgang zonder afschrijvingspenalty.
Werkelijk regime of micro-BIC in LMNP: beslissen op basis van de houdperiode
De keuze tussen vereenvoudigd werkelijke regime en micro-BIC is niet alleen een kwestie van jaarlijkse kostenberekening. Met de hervorming van 2025 heeft deze keuze ook invloed op de fiscaliteit van de verkoop.
Het werkelijke regime maakt het mogelijk om de werkelijke kosten (leningsrente, werkzaamheden, beheerskosten, verzekering) af te trekken en de afschrijving van het goed en het meubilair toe te passen. De jaarlijkse belastingbesparing is vaak aanzienlijk in vergelijking met de micro-BIC en zijn forfaitaire aftrek. In ruil daarvoor zal elke euro die is afgeschreven de belastbare meerwaarde bij de overdracht verhogen, behalve voor servicewoningen.
De micro-BIC staat daarentegen geen enkele afschrijving toe. Het huurinkomen ondergaat een forfaitaire aftrek, en de meerwaarde bij de verkoop wordt berekend op de werkelijke aankoopprijs, zonder vermindering.
Criteria om te beslissen tussen de twee regimes
- Als de werkelijke kosten de forfaitaire aftrek van de micro-BIC overschrijden en de houdperiode meer dan vijftien jaar is (om te profiteren van de aftrekken voor de houdperiode op de meerwaarde), blijft het werkelijke regime relevant
- Als de verkoop op korte of middellange termijn wordt overwogen voor een klassiek goed, voorkomt de micro-BIC de herintegratie van de afschrijvingen en kan het algeheel minder kostbaar blijken
- Als het goed zich in servicewoningen bevindt, behoudt het werkelijke regime al zijn voordelen omdat de herintegratie niet van toepassing is bij de verkoop
Redeneren in een volledige cyclus, van de aankoop tot de overdracht, helpt om te voorkomen dat men de jaarlijkse belastingbesparing maximaliseert ten koste van het uiteindelijke vermogensresultaat.
LMNP-boekhouding en aftrekbare kosten: vaak onderbenutte posten
Onder het werkelijke regime gaat de lijst van aftrekbare kosten verder dan alleen de leningsrente en de werkzaamheden. Verschillende posten worden regelmatig vergeten of verkeerd gewaardeerd in de aangiften.
- De notariskosten die verband houden met de aankoop, afschrijfbaar of aftrekbaar afhankelijk van hun aard
- De premies voor de verzekering van niet-bewoonde eigendommen (PNO) en de verzekering voor onbetaalde huur
- De honoraria van de accountant, verplicht om de fiscale bundel op te stellen onder het werkelijke regime
- De reiskosten die verband houden met het beheer van het goed (bezoeken, staat van het goed), mits goed gedocumenteerd
- De afschrijving van het meubilair over een andere periode dan die van het gebouw, doorgaans korter
Het bijhouden van een nauwkeurige boekhouding met een gespecialiseerde accountant in LMNP blijft de basisvoorwaarde om deze posten te benutten. Een fout in de verdeling tussen grond (niet afschrijfbaar) en constructie kan leiden tot een herziening.
Houdperiode en exitstrategie
De hervorming moedigt aan om de houdperiode te verlengen om te profiteren van de geleidelijke aftrekken op de onroerendgoedmeerwaarde. Een andere optie is om het goed over te schakelen naar ongemeubileerde verhuur of om het voor de overdracht om te vormen tot een hoofdverblijf, wat de meerwaarde geheel of gedeeltelijk kan neutraliseren.
Deze beslissingen worden enkele jaren voor de verkoop voorbereid. Het wijzigen van de exploitatiemethode van een LMNP-goed op het laatste moment is niet voldoende om te ontsnappen aan de herintegratie van de reeds toegepaste afschrijvingen.
De LMNP-status blijft een efficiënt vermogensinstrument, op voorwaarde dat men de fiscale exit vanaf het begin integreert. Sinds 2025 moet een goed gestructureerde gemeubileerde investering worden overwogen gedurende de hele levensduur, niet alleen op basis van het rendement van de eerste jaren.