Der Status eines nicht professionellen möblierten Vermieters (LMNP) ermöglicht es, Mieteinnahmen zu generieren und gleichzeitig von einem spezifischen steuerlichen Rahmen zu profitieren. Seit Februar 2025 hat das Gesetz Nr. 2025-127 die Berechnung der Wertsteigerung beim Verkauf von LMNP-Immobilien im realen Regime geändert. Diese Reform verändert die Rahmenbedingungen für jede Vermögensstrategie, die auf der möblierten Vermietung basiert.
Wiederintegration der LMNP-Abschreibungen: Was das Gesetz von 2025 für den Verkauf ändert
Vor der Reform konnte ein LMNP-Eigentümer im realen Regime seine Immobilie während der gesamten Haltedauer abschreiben und dann verkaufen, ohne dass diese Abschreibungen die Berechnung der Wertsteigerung beeinflussten. Dieses Mechanismus ermöglichte es, zwei Vorteile zu kombinieren: eine Reduzierung des zu versteuernden Einkommens jedes Jahr und eine Wertsteigerung, die auf dem ursprünglichen Kaufpreis basierte.
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Seit dem 15. Februar 2025 (Artikel 84 des Gesetzes Nr. 2025-127, kodifiziert in Artikel 150 VB III des CGI) wird der Erwerbspreis um die im realen Regime vorgenommenen Abschreibungen vermindert. Die zu versteuernde Wertsteigerung steigt mechanisch und wird mit 19 % Einkommensteuer und 17,2 % Sozialabgaben besteuert.
Konkret wird der steuerliche Erwerbspreis einer über mehrere Jahre abgeschriebenen Immobilie entsprechend gesenkt. Die Differenz zwischen diesem reduzierten Preis und dem Verkaufspreis generiert eine höhere Wertsteigerung. Um das Vermögensmanagement im LMNP mit Capitaine Immo zu vertiefen, ist diese Mechanik der Wiederintegration nun der erste Parameter, den es zu beherrschen gilt.
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Servicewohnungen LMNP: Die steuerliche Ausnahme, die man kennen sollte
Die Wiederintegration der Abschreibungen in die Wertsteigerung gilt nicht für alle LMNP-Immobilien. Die Servicewohnungen fallen nicht unter diese neue Regel. Von dieser Ausnahme betroffen sind Studentenwohnheime, Seniorenresidenzen und bestimmte medizinisch-soziale Einrichtungen wie die EHPAD.
Diese Unterscheidung hat direkte Auswirkungen auf die Wahl der Immobilie. Ein Investor, der einen Verkauf in mittelfristiger Perspektive plant, hat einen spürbaren steuerlichen Vorteil, wenn er seine Akquisition auf diese Kategorien von Residenzen ausrichtet. Die Abschreibung funktioniert dort weiterhin wie vor der Reform, ohne zusätzliche Kosten beim Verkauf.
Für ein diversifiziertes Vermögen kombiniert man eine klassische Immobilie zur Langzeitvermietung und eine Einheit in einer Servicewohnung, um von zwei unterschiedlichen steuerlichen Zeitrahmen zu profitieren. Die erste generiert eine laufende Rendite, die durch abzugsfähige Kosten optimiert wird, die zweite bietet einen Ausstieg ohne Abschreibungspenalisierung.
Reales Regime oder Mikro-BIC im LMNP: Entscheidung je nach Haltedauer
Die Wahl zwischen vereinfachtem realen Regime und Mikro-BIC beschränkt sich nicht auf eine Berechnung der jährlichen Kosten. Mit der Reform von 2025 beeinflusst diese Wahl auch die Besteuerung beim Verkauf.
Das reale Regime erlaubt es, die tatsächlichen Kosten (Darlehenszinsen, Arbeiten, Verwaltungskosten, Versicherung) abzuziehen und die Abschreibung der Immobilie und des Mobiliars vorzunehmen. Die jährliche Steuerersparnis ist oft erheblich im Vergleich zum Mikro-BIC und dessen Pauschalabzug. Im Gegenzug wird jeder Euro, der abgeschrieben wird, die zu versteuernde Wertsteigerung beim Verkauf erhöhen, es sei denn, es handelt sich um Servicewohnungen.
Das Mikro-BIC hingegen erlaubt keine Abschreibungen. Die Mieteinnahmen unterliegen einem Pauschalabzug, und die Wertsteigerung beim Verkauf wird auf dem tatsächlichen Kaufpreis berechnet, ohne Minderung.
Kriterien zur Entscheidung zwischen den beiden Regimen
- Wenn die tatsächlichen Kosten den Pauschalabzug des Mikro-BIC übersteigen und die Haltedauer auf mehr als fünfzehn Jahre geplant ist (um von den Abzügen für die Haltedauer bei der Wertsteigerung zu profitieren), bleibt das reale Regime relevant
- Wenn der Verkauf kurzfristig oder mittelfristig für eine klassische Immobilie in Betracht gezogen wird, vermeidet das Mikro-BIC die Wiederintegration der Abschreibungen und kann insgesamt kostengünstiger sein
- Wenn sich die Immobilie in einer Servicewohnung befindet, behält das reale Regime seinen gesamten Vorteil, da die Wiederintegration beim Verkauf nicht gilt
Den gesamten Zyklus von der Akquisition bis zur Veräußerung zu betrachten, hilft, die jährliche Steuerersparnis nicht auf Kosten des endgültigen Vermögensberichts zu maximieren.
LMNP-Buchhaltung und abzugsfähige Kosten: Die oft ungenutzten Posten
Im realen Regime geht die Liste der abzugsfähigen Kosten über Darlehenszinsen und Arbeiten hinaus. Mehrere Posten werden regelmäßig in den Erklärungen vergessen oder falsch bewertet.
- Die Notarkosten im Zusammenhang mit dem Erwerb, die je nach Art abschreibbar oder abzugsfähig sind
- Die Prämien für die Versicherung des nicht wohnenden Eigentümers (PNO) und die Versicherung gegen Mietausfälle
- Die Honorare des Steuerberaters, die für die Erstellung der Steuererklärung im realen Regime erforderlich sind
- Die Reisekosten im Zusammenhang mit der Verwaltung der Immobilie (Besichtigungen, Übergabeprotokolle), sofern sie dokumentiert sind
- Die Abschreibung des Mobiliars über einen anderen Zeitraum als den des Gebäudes, der in der Regel kürzer ist
Die Führung einer strengen Buchhaltung mit einem spezialisierten Steuerberater im LMNP bleibt die Grundvoraussetzung, um diese Posten zu nutzen. Ein Fehler in der Aufteilung zwischen Grundstück (nicht abschreibbar) und Bau kann eine Nachprüfung auslösen.
Haltedauer und Ausstiegsstrategie
Die Reform drängt dazu, die Haltedauer zu verlängern, um von den progressiven Abzügen auf die Immobilienwertsteigerung zu profitieren. Eine andere Option besteht darin, die Immobilie in eine unmöblierte Vermietung zu überführen oder sie vor der Veräußerung in eine Hauptwohnung umzuwandeln, was einen Teil oder die gesamte Wertsteigerung neutralisieren kann.
Diese Entscheidungen sollten mehrere Jahre vor dem Verkauf getroffen werden. Die letzte Minute eine Änderung der Nutzung einer LMNP-Immobilie vorzunehmen, reicht nicht aus, um der Wiederintegration bereits vorgenommener Abschreibungen zu entkommen.
Der LMNP-Status bleibt ein leistungsfähiges Vermögensinstrument, vorausgesetzt, die Ausstiegsbesteuerung wird bereits bei der ursprünglichen Strukturierung berücksichtigt. Seit 2025 sollte eine gut strukturierte möblierte Investition über ihre gesamte Lebensdauer hinweg betrachtet werden, nicht nur auf die Rendite der ersten Jahre.